Opinión

Construyamos ciudades, no sólo casas / Agenda urbana

Las ciudades de México enfrentan grandes desafíos que ponen en riesgo su potencial para promover un desarrollo más productivo, sostenible, incluyente y competitivo para el país. Uno de los principales retos es revertir el modelo de vivienda ineficiente e insostenible que se ha promovido en los últimos años. Un modelo que ha llevado a la población de menores ingresos a las periferias de las ciudades, promovido la expansión urbana y aumentado la segregación espacial y socioeconómica entre la población.

La política de vivienda de las últimas décadas fue diseñada con un objetivo meramente cuantitativo: desarrollar el mayor número de viviendas en el menor tiempo posible para así reducir el déficit habitacional. Para ello, se incentivó a los desarrolladores inmobiliarios a adquirir grandes terrenos en las periferias de las ciudades a precios muy bajos en los cuales pudieran construir grandes volúmenes de vivienda. Así, en cinco años, entre 2005 y 2010, el parque habitacional creció 33 por ciento, lo mismo que en los 25 años anteriores. Si bien esta práctica ha ofrecido a gran parte de la población acceso a una vivienda, ha llevado a la construcción de miles de casas en zonas alejadas de los empleos, los servicios y los equipamientos (un claro ejemplo de este modelo es el fraccionamiento La Ribera en San Francisco de los Romo). Para el sector inmobiliario éste ha sido un modelo muy redituable, pues, al adquirir grandes terrenos en las periferias a precios muy bajos, pueden desarrollar un mayor número de viviendas y generar mayores utilidades. Sin embargo, este enfoque ha generado un desarrollo urbano ineficiente con altos costos económicos, sociales y ambientales.

La vivienda en las periferias ha promovido la expansión desmedida de las ciudades a expensas de la despoblación de los centros urbanos. Entre 2006 y 2013, en 46 de las 59 zonas metropolitanas, incluyendo Aguascalientes, más del 70 por ciento de las nuevas viviendas se construyeron en las periferias y solamente el 20 por ciento en zonas céntricas o intermedias. En Aguascalientes, esta tendencia en parte explica por qué la superficie de la ciudad pasó de mil 900 a trece mil 300 hectáreas entre 1970 y 2010; un aumento de 600 por ciento. Asimismo, a medida en que la población se dispersa en un territorio más extenso, la densidad urbana (habitantes por hectárea) en las ciudades tiende a disminuir. Entre 2000 y 2010, la densidad urbana en los centros de las 59 zonas metropolitanas del país disminuyó 7.5 por ciento, mientras ésta aumentó 6.8 por ciento en las periferias. Igual pasó en Aguascalientes: la densidad urbana entre 1970 y 2010 disminuyó de 96 a 56 habitantes por hectárea. ¿Cuáles son las implicaciones de estas tendencias de crecimiento? Veamos.

Primero, mayores niveles de densidad urbana conducen a un menor gasto público por servicios básicos. En ciudades con una densidad urbana de 23 habitantes por hectárea, un aumento de uno por ciento en la densidad conduce a una disminución de 1.4 por ciento en el gasto en servicios públicos per cápita (Libertun 2015). En este sentido, en Aguascalientes vamos en sentido opuesto, pues como resultado de un crecimiento extensivo y de menor densidad los costos para la dotación de servicios básicos tienden a aumentar. Por ello, los desarrollos de vivienda en las periferias constantemente carecen de infraestructura, equipamiento y servicios, especialmente de transporte público.

Segundo, los hogares de más bajos ingresos tienden a pagar precios más bajos por una vivienda en las periferias pero con costos de transporte más altos, pues, ante la ausencia de una opción de transporte público eficiente, los habitantes se ven obligados a encontrar alternativas de movilidad más largas o más costosas, como adquirir un automóvil o transferir varias veces entre distintos medios de transporte. De esta manera, los propietarios de viviendas de interés social ubicadas en las periferias gastan alrededor de catorce por ciento de su ingreso mensual en transporte. En Aguascalientes, esta tendencia es aún mayor, pues las personas que viven en este tipo de desarrollos gastan alrededor de 20 por ciento de su ingreso mensual en transporte.

Tercero, debido a que una de las principales razones para abandonar o deshabitar una vivienda es una ubicación alejada de los empleos, las escuelas y los centros urbanos, el desarrollo de vivienda en las periferias contribuye al fenómeno de abandono o desocupación, generando costos económicos y sociales para las ciudades -como el crimen y la inseguridad. En 2010, el Inegi estimaba que existían 4.9 millones de viviendas deshabitadas en el país (equivalente al catorce por ciento del parque habitacional; la segunda tasa más alta de los países de la OCDE), las cuales estaban más concentradas en las periferias de las ciudades que en áreas más céntricas.

Por último, la política de vivienda ha carecido de una visión integral que articule otras áreas de política pública como la planeación urbana, el transporte y el empleo. Ello ha resultado en una visión muy estrecha que busca únicamente construir casas en lugar de ciudades, algo muy problemático si se considera que los beneficios asociados a la vivienda tienen que ver menos con la estructura de la vivienda y más con el entorno urbano (empleos, servicios, etc.). En México y Aguascalientes deberíamos avanzar hacia un modelo de vivienda más sostenible y equitativo, a través del cual se construyan no sólo casas sino ciudades, pues no se trata nada más de la cantidad de viviendas sino también de la calidad de vida de las personas.

 

[email protected] | @fgranadosfranco

 

Referencias:

 

Libertun, N. (2016). Growing resources for growing cities: Density and the cost of municipal public services in Latin America. Urban Studies.

OECD (2015). Transforming Urban Policy and Housing Finance. Urban Policy Reviews: Mexico.

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Fernando Granados

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