El Nearshoring se ha puesto dentro de los tópicos importantes de muchos centros de investigación económica, así como noticieros especializados, pero ¿qué es el nearshoring?, en términos resumidos, es el proceso mediante el cual las cadenas productivas mudan partes de la producción a lugares cercanos a las empresas en donde sea más barato el poder llevar el desarrollo de productos y servicios. Este proceso ha tomado fuerza durante los últimos años en busca de priorizar la generación de ganancias mediante la reducción de costos.
México se ha colocado como uno de los mejores lugares para la recepción de fábricas, centros de producción, de distribución, de servicio a cliente entre otras partes del proceso de producción derivado de la cercanía con Estados Unidos y Canadá, resultado de esto el 80% de la producción industrial tiene como destino estos dos países con los cuales se tiene el Tratado de entre México, Estados Unidos y Canadá (TMEC) el cual ha sido instrumental para lograr esta conectividad y facilitar los negocios con estos dos países.
Y es aquí donde las FIBRAs se convierten en un punto neurálgico del desarrollo de crecimiento del nearshoring. Pero, ¿Qué son las FIBRAs?, son Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs como comunmente se le conoce), son un vehículo de inversión enfocado en la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para rentar en México y del resultado obtenido de su flujo de operación es distribuido, a través de dividendos; estos bienes pueden variar en cuanto a su uso entre comerciales, de vivienda, turísticos, almacenamiento, industriales; las FIBRAs se suelen concentrar en un nicho de bienes inmuebles de los cuales tienen conocimiento y expertise en su desarrollo.
Este vehículo de inversión permite generar la infraestructura necesaria a través de la construcción de bienes inmuebles para concretar la ventaja natural de México con respecto a su ubicación geográfica que permite conectar con otros centros importantes de producción como Centro América, además del desarrollo logístico marítimo, aéreo y terrestre existente en México para lograr concretar esta mejor conectividad con el resto del mundo, adicional tiene salidas al Océano Atlántico y Pacífico, condiciones climatológicas estables, mano de obra menos costosa que la de países desarrollados entre otros puntos que la hacen sumamente fuerte.
Las FIBRAs que tienen un mayor enfoque en desarrollo industrial son Prologis, la cual se especializa en bienes inmuebles industriales, cuenta en su portafolio con 277 propiedades y 4,000,000 m2 para renta, otra FIBRA especializada es la de FIBRAMTY, esta cuenta con un portafolio de propiedades de 60 propiedades con una ubicación concentrada en Nuevo León, así como algunas propiedades en el Norte del País. Con 818,864 m2 para renta. TERRAFINA es una FIBRA con 280 propiedades en el Norte y Bajío del país, especializada en bienes inmuebles industriales con un total de 3,660,379 m2 para renta.
Adicionalmente se encuentra FIBRAUNO, la FIBRA más grande del país con 596 propiedades y 11,000,000 m2 de metros cuadrados disponibles para renta, siendo el pionero en las FIBRAs en México, que tiene una menor concentración de bienes inmuebles industriales pero que destacan por el tamaño con el que cuentan. A su vez FIBRA UPSITE con 13 propiedades y 171,098 m2 para renta, FIBRAPLUS con 58 propiedades y 637,458 m2 para renta, FIBRANOVA con 112 propiedades y 550,182 m2 para renta se encuentran igualmente en el sector de bienes inmuebles industriales con un enfoque menos especializado en bienes industriales.
Las FIBRAs se constituyen como un Fideicomiso de las cuales los inversionistas adquieren Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFIs), es decir una parte del fideicomiso el cual tiene los derechos económicos correspondientes a los dividendos, estos a su vez por estar constituidos como FIBRAs no paga Impuesto Sobre la Renta (ISR). Uno de los indicadores más importantes a analizar son el dividend yield o rendimiento del dividendo que nos indica cuanto en porcentaje se paga de dividendo sobre el valor de la acción.
Las FIBRAs permiten adquirir un portafolio de bienes inmuebles diversificado y cualquiera puede ser parte de la capitalización de este fenómeno económico a través de la compra de acciones de FIBRAs, se pueden adquirir con cualquier intermediario financiero autorizado. Siempre la mejor opción será aquella que se pueda acomodar a los rendimientos buscados por el inversionista, así como métricas que indiquen la efectividad de estos vehículos para aprovechar las condiciones dadas para el crecimiento en infraestructura inmobiliaria.
La presente columna no representa una recomendación de inversión.
