Una de las medidas más usadas para la inversión en Bienes Raíces por administradores de fondos o profesionales en la industria es el Cap Rate o Tasa de Capitalización en español, un mecanismo que resume de manera breve y flexible. La operación matemática detrás de este indicador financiero es:
Ingresos Netos/ Valor Comercial de la Propiedad= Cap Rate
Es decir, si una propiedad genera de manera anual $5 MDP y su valor es de $50 MDP, reemplazando en la fórmula matemática, nos daría que la propiedad tiene un Cap Rate de 10%.
El Cap Rate nos indica el rendimiento que tiene un activo en bienes raíces de acuerdo con su valor comercial, entre mayor sea el Cap Rate mayor es el rendimiento y por ende en menos tiempo se podrá lograr el punto de equilibrio. Este indicador es importante en la toma de decisiones de inversión en Bienes Raíces dado que dan de manera directa el rendimiento que se obtiene de la propiedad de acuerdo con la inversión realizada y sirve como termómetro.
Los expertos en inversión en Bienes Raíces toman estas referencias para hacer la colocación de su capital en proyectos en los cuales se invierte en un largo plazo como lo son patrimoniales, es decir cobrar rentas a largo plazo.
Como se había mencionado igualmente nos puede indicar la cantidad de años en que se puede tener el retorno de capital, esto se hace a través de una operación simple que consiste en realizar la siguiente fórmula:
1/Cap Rate= Años de Recuperación
Siguiendo el ejemplo anterior con un Cap Rate de 10%, el retorno de capital sería de 10 años.
Este indicador da una imagen más clara y rápida del rendimiento de una propiedad y que se puede tomar para referenciar las decisiones en cuanto a que tan cara o barata es una oportunidad en bienes raíces, algunos niveles que maneja la industria son para residencial entre 5% a 10%, industrial y corporativo es de 8% a 12%.
Esta diferencia reside en las diferencias entre los bienes inmuebles residenciales que tienen una mayor rotación, en comparación con bienes industriales o corporativos.
Hay algunos puntos importantes al considerar el Cap Rate y es que entre mayor sea la tasa generalmente será por que hay mayor riesgo por algún punto importante sobre la propiedad, esto puede ser irregularidades, necesidad de realizar algunas modificaciones o renovaciones al bien, potencial de plusvalía. Es decir, cuestiones que no son completamente seguras para ello y conllevan un riego para materializarse.
Para poder realizar el cálculo de manera correcta se debe llevar a cabo algo conocido como Due Dilligence, en este proceso se revisan diferentes aspectos como lo son:
- Legales
- Estructurales
- Financieros
- Mercado
De esta manera podemos observar que desviaciones hay para un Cap Rate elevado o incluso como aseguramiento de la rentabilidad potencial de la propiedad.
Ante esto, este enfoque puede ayudar a cualquier inversionista a profesionalizar su método de inversión y con ello apuntar a un aumento del patrimonio con apoyo de esta simple fórmula que puede darnos un panorama más amplio.
