En los últimos años, el precio de la vivienda en Aguascalientes, al igual que en la gran mayoría de las ciudades mexicanas, ha aumentado considerablemente. En el primer trimestre de 2017, por ejemplo, aumentó 5 por ciento con respecto al mismo periodo del año anterior. Actualmente, el precio promedio de una vivienda es de 634 mil 550 pesos (La Jornada Aguascalientes, 31-05-2017). A diferencia de lo que generalmente se cree, el precio de la vivienda no sólo depende de la construcción sino también del precio del suelo, el cual puede llegar a representar más de 40 por ciento del precio total de una vivienda (World Bank, 2016). Como en cualquier mercado, el precio del suelo está determinado por la oferta y demanda. La oferta depende de tres factores: la cantidad de suelo habilitado por año, la cantidad retenida (léase especulación) y la intensidad de uso del suelo existente. La demanda depende de la tasa anual de nuevos hogares ajustada por su ingreso y/o poder adquisitivo, sus preferencias y los precios de otros artículos en el presupuesto del hogar.
En este sentido, la política de vivienda debe ser vista como una política de suelo urbano. Primero, porque ante una mayor demanda de vivienda y una escasa oferta de suelo con acceso a servicios e infraestructura, el precio del suelo, y por lo tanto de la vivienda, tiende a aumentar. De esta manera, precios más altos del suelo limitan el acceso a una vivienda para gran parte de la población. Segundo, porque precios más altos de suelo obligan a que el desarrollo inmobiliario se lleve a la periferia donde el suelo es más barato debido al poco acceso a empleos, servicios y equipamientos. En parte, esa es la razón por la cual al día de hoy en Aguascalientes 62 por ciento de las viviendas vigentes en el mercado, es decir, 6 de cada 10, se ubican en la periferia (SNIIV, 2017), con implicaciones negativas en el gasto en transporte para las familias de más bajos ingresos y en el costo de proveer servicios e infraestructura.
Una de las principales limitantes de la oferta de suelo -que hace que el precio de la vivienda aumente- es la especulación: la adquisición y retención de suelo urbano sin desarrollar por largos periodos de tiempo en la expectativa de que su precio aumente. La inversión especulativa en el mercado de suelo es común en los países en desarrollo debido a los bajos costos de la tenencia de la tierra, es decir, bajas tasas de impuestos a la propiedad y baja recaudación, y a las limitadas oportunidades de inversión en otros sectores (OCDE, 2015). Además, ante la falta de financiamiento las personas suelen comprar suelo con la intención de construir después de ahorrar durante varios años. De esta manera, grandes superficies de suelo urbano permanecen vacantes o subutilizadas -limitando la oferta y aumentando los precios tanto del suelo como de la vivienda.
Aumentar la oferta de suelo para vivienda puede contribuir a equilibrar los precios y ampliar las opciones de vivienda en mejores ubicaciones. Se puede llevar a cabo, primero, flexibilizando las regulaciones urbanas que desalientan el desarrollo inmobiliario como las restricciones excesivas de altura y densidad. Segundo, promoviendo la adquisición de reservas territoriales o la liberación de suelo de propiedad pública para promover desarrollos de vivienda y usos mixtos de diversos estratos socioeconómicos. En teoría, el proyecto “Territorio de Gigantes” contribuiría a este objetivo, falta ver si así es en la práctica. Tercero, ofreciendo incentivos para estimular el desarrollo de suelo vacante o subutilizado, los cuales pueden ser entregados al finalizar un proyecto inmobiliario. Cuarto, creando desincentivos para retener el suelo vacante, por ejemplo, a través de políticas que reduzcan la tasa de rendimiento de estas propiedades en relación con otras inversiones o haciendo más atractivo alquilarlo. Lo primero puede lograrse principalmente aumentando los costos de tenencia de estos bienes inmuebles, es decir, los impuestos sobre las propiedades vacantes, lo cual puede alentar a los propietarios a desarrollar el suelo para un mayor y mejor uso en lugar de retenerlo, y puede proveer mayores recursos para invertir en infraestructura (ibíd.).
Desde luego, estas medidas son técnica y políticamente complejas pero han probado ser exitosas. La conclusión es simple: una mayor oferta y un uso más intensivo del suelo no sólo puede equilibrar los precios y aumentar el acceso a la vivienda sino también desacelerar la expansión urbana. ¿Cuál es la política de vivienda y suelo del gobierno estatal? A siete meses de iniciar la administración, poco se sabe.
fernando.granados@alumni.harvard.edu | @fgranadosfranco
Referencias:
OECD (2015). OECD Urban Policy Reviews: Mexico 2015: Transforming Urban Policy and Housing Finance, OECD Publishing, Paris.
Sistema Nacional de Indicadores de Vivienda (SNIIV), Mayo 2017.
World Bank (2016). Mexico Inner City Affordable Housing Project, Combined Project Information Documents.
